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孙正义的股票中国有吗(孙正义投了10亿美金)

孙正义的股票中国有吗

在当前全球转向依赖数字技术的过程中,出现了许多房地产金融科技创新,以改善规模大且流动性差的房地产市场中存在的诸多问题。本篇将试图揭示其中的一些创新,并说明它们如何以及在何处提高市场效率。

2020-03-13

原文:PropTech 2020: the future of real estate

编译:地产科技局(Proptech Institute)

来源:地产与科技(ID:proptech)

本文不做原创标注,转载请注明来源和编译。

前两天,房地产中介“贝壳找房”发布了一条旧闻:

2019年11月,贝壳找房完成了24亿美元的D+轮融资,软银为领投方,投资了10亿美元;同一时间软银还投资了长租品牌自如,其中5亿美元为直接投资,还有5亿美元是从创始人手中直接购买股票

一下子投入140亿,软银看中的是中国房地产租赁和交易环节的巨大潜力和价值。

有意思的是,这两家公司同属房产经纪公司-链家,也都可以视为房地产服务领域数字化转型,从地产服务公司向“地产科技”公司转型的范例。

通过全力发展贝壳找房,链家摇身一变,从一个线下作业的房产经纪公司(就像一个个房似锦的门店),升级为“以数据驱动的全价值链房产服务平台”贝壳找房,并开发出“VR看房”、“楼盘字典”等产品,规划将涉足物联网、智能家居等领域,其推出的“房产数字化”、“房产新物种”等概念深得投资机构的青睐。

如果按照地产科技来进行分类的话,一个是地产金融科技(贝壳找房),一个是地产共享经济(自如)。

这个分类方式,出自牛津大学Said商学院“PROPTECH 2020: The Future of Real Estate”报告。在这个报告中,地产科技被划分为三个大类:智慧地产、地产金融科技、地产共享经济。

前两周开始,【商业与地产】连续转载了兄弟账号【地产与科技】两篇编译文章,与各位分享这份重量级的研究报告。

  • 驱动房地产数字化转型的12个通用技术

  • 智慧地产:新基建狂潮下再造一个世界第一

今天我们带来,地产科技的第二大类,地产金融科技(Real Estate Fintech)

国外代表企业包括,Zillow、Zoopla、LendInvest、Opendoor、VTS、CoStar、Leverton、Kira、HighQ、Chromaway;国内除了贝壳找房、安居客等住宅服务公司,还有乐铺、优铺,甚至赢商网都可以归为此类。

当然还有很多在地产交易和租赁环节提供数字和科技的公司,不做一一列举。如有兴趣的朋友,可以扫码关注【地产与科技】,我们会逐步更新国内外地产科技的公司动态。

如需牛津大学Said商学院发布的“PROPTECH 2020: The Future of Real Estate”报告PDF全文,敬请扫描下方二维码关注并回复“牛津报告”。

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01 FinTech介绍

房地产金融科技(FinTech)是支持房地产资产交易(出售或租赁)的PropTech垂直领域,这里指的是具有(负或正)资本价值的建筑物,股票或基金,债务或股权,永久业权或租赁权。房地产金融科技平台可能只是为潜在的买卖双方提供信息,也可能会更直接地促进或实现交易。

根据第一太平戴维斯(Savills,2016)和世界银行的数据,全球房地产市场价值217万亿美元,其中75%为住宅物业。自2007年以来,房地产年交易量平均为6830亿美元,到2015年达到9000亿美元。这意味着大约0.3-0.4%的库存周转率。标准普尔500指数的平均周转率约为15倍,与全球房地产相比,这是接近5000的倍数。

全球房地产市场规模巨大,占全球所有主流资产价值的一半以上,但其流动性极差。

流动性的概念是多层面的。它不仅包括出售资产所花费的时间,还包括出售的可能性,以及与交易相关的成本。所有权的有效转让需要透明化,以便市场参与者能够获取必要的信息来做出合理的决定,从而将非流动性的不利因素减至最低,并加快交易速度。然而,目前房地产交易是在高度不透明的信息系统中进行的,通常没有通过官方公开发布相关信息资料来源。因此,不仅当前交易效率低下,而且这种信息不对称还允许市场参与者参与内幕交易,导致虚假的市场均衡。

在当前全球转向依赖数字技术的过程中,出现了许多创新,这些创新旨在提高房地产市场的透明度,克服信息不对称和流动性不足的问题。本篇将试图揭示其中的一些创新,并说明它们如何以及在何处提高市场效率。

房地产金融科技类的活动主要是受到支持金融科技市场增长的推动,通过新兴房地产技术在住宅和商业地产领域最显著地满足了市场透明度的需求,比如Zillow,Rightmove,CoStar等房地产数据提供商。这些PropTech门户或平台不仅确保在投资决策中考虑更多因素,而且还以数字化格式提供数据,使机器学习程序可以更准确地执行投资决策。强大的金融科技生态系统与不断增长的可用数字住宅房地产数据池的结合降低了该特定领域的数字化障碍,因此,我们讨论的许多房地产金融科技创新内容都是围绕该市场进行的。

虽然网站驱动了住宅PropTech 1.0,但是推动住宅PropTech 2.0的关键技术似乎是AI /机器学习。这为自动评估模型(AVM)的发展提供的动力,而后者又可以驱动自动购房企业。HouseCanary使用AI /机器学习实时评估住宅物业的价值,而Opendoor和OfferPad等“ IBuyers”使用AVM来保证物业报价和快速完工。

“数据科学将继续在预测OpenDoor和Knock等公司的房价中发挥越来越大的作用。Zillow已经拥有一个主导品牌Zestimate,以帮助房屋销售商更好地了解其房屋价值。”

——Yardley Ip, Trulia

在大多数发达市场中,当前的端到端房屋买卖过程漫长而繁琐,通常需要几个月的时间,而且涉及的费用和文书等似乎没完没了。技术能改变吗?

02 网上房产经纪人

网上房产中介一直在从传统业务中抢占市场份额,市场普遍预期房产中介数量会减少。Zillow,Trulia,Rightmove和Zoopla都是英国和美国住宅房地产领域成功的技术信息提供商或门户网站,是PropTech 1.0的后期参与者,并且现在已经是相对成熟的参与者,具备简单明了的信息聚合能力。

业务从住宅销售开始,最近进入了租赁市场:比如,Trulia于2017年推出了其租赁品牌;在美国,Zillow收购了其紧密竞争对手Trulia;在英国,Zoopla收购了Hometrack;在中国,房天下(Fang.com),新浪(Sina)和Juwei(国际地产)占主导地位;在澳大利亚,主要参与者是Property.com和Domain

现在,90%的住宅销售来自门户网站,而只有5%是由房地产经纪人的板块产生的。由PurpleBricks领导的线上房地产经纪公司取得的成功参差不齐,但更多是基于削减成本而非技术。

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2019年5月,据澳洲新闻网报道,曾经放言承诺改变澳洲房产市场格局的在线房地产中介公司Purplebricks宣布退出澳洲市场。

在英国,房地产经纪人传统上是以“独家代理”的方式运作的,他们依靠指示代表业主出售物业,收取购买价格1%-3%左右的费用。在美国,独家代理并不常见,因为指示集中在通过所谓的多重挂牌服务的经纪人团体。

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房地产经纪人与可能代表潜在买家的其他经纪人共享有关房产的信息、建立合同报价、并积累和传播可比信息以进行评估。存储在房产中介业者公用的买卖数据库中的数据是经纪人的专有信息,该经纪人已与物业卖方达成了挂牌协议。通过这种共享模型,尽管经纪人还可以促进合同交换并且法律专业人士也较少参与,节省了其他费用,但是经纪人费用却高达6%

在大多数发达市场的多数房屋购买中都使用债务,银行或贷款方委托合格的专业人员进行估值。这不可避免地要花费时间——由买方填写表格,由贷方处理申请,委托估值,设置检查,准备,编写和返回估价,以及处理收到的信息——可能会占用100天中很大一部分的时间。

物业价值的不确定性也可能会推迟最初的销售过程,有可能引起观望和持久的谈判。

HouseCanary的所有者认为,他们可以开发智能的AI算法,该算法对于绝大多数美国房屋来说都能精确到2%的误差范围内。如果此论断被市场参与者和放款人接受,以双方目前在费用和税款上所花费的房屋价格合计11%中分一杯羹,或许100天的停滞期就可以减半。因此,我们可以想象,未来,购房者可以去一个网站,在该站点上列出所有市场上的房屋,而卖方、买主和贷方可以发现独立且公开的估值。交易过程将更快,并且这一巨大资产类别的流动性将大大提高。

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The HouseCanary官网

住宅出租过程还在于风险和效率低下。房东冒着让不合适和不值得信任的房客入住的风险;房客冒着向不合适的房东支付押金和租金的风险;不同的可用租金池与不同的潜在租户池相匹配。

PropTech的发展包括Rentberry(美国)、Houzen(英国)使用客户反馈对出租代理商进行评级;Reneza(Eu)和TiP,通过应用程序直接连接房东和租户,以及其他。

03 自动评估模型(AVMs)和iBuyers

自动评估模型(Automated Valuation Models, AVMs)利用机器学习,根据公开获取的房地产、经济和空间数据,对任何个人(最初是住宅)房地产的价格做出预测。通过将可访问的大数据和相关的替代数据输入到机器学习算法中,AVM能够预测样本区域内可获得足够数据的任何单一资产的价格。这带来了房地产投资和抵押贷款的新模式,减少了买卖房产所需的时间。

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可通过“爬取”相关网站来访问输入到这些模型的许多替代数据。爬取是数据科学中的一个术语,用于描述使用计算机代码从第三方网站系统地提取相关信息以供另一个模型或数据库使用的行为。例如,可以“借用”Zillow或Zoopla提供的在其网页上列出的个人住宅相关的信息,例如价格、大小、位置、能源效率等,为任何给定住宅资产的公允价格提供预测模型。这种做法的合法性目前尚有争议。

但是,开放数据集不需要这种使用许可,信息可以被实时地擦除和更新,使得基于机器学习的AVM能够改进预测的准确性。至关重要的是,这些模型可以避免估值过时的问题,因为与股票和债券市场的关系(例如)可能是即使没有可比交易证据,金融市场的下跌也能表明房价下跌。如果这能产生更现实的要价,将明显改善流动性。

住宅物业

在英国,Zoopla已经提供了AVM衍生的房屋估值;其他科技初创公司也正在开发AVM驱动的估值方案。

“如果(房产)信息正确且是最新的,整个尽职调查过程可能会改变……由于所有交易历史和房产信息均可用,因此估值可以自动进行。”

——Dijkstra,2017

我们将密切地关注最大的住宅门户Zillow。他们的愿景是在一个以分散、不透明和本地化为特征的行业中提高购房者的透明度:通过“致力于帮助房主、买家、卖家、租房者、房地产经纪人、抵押贷款专业人士、房东和物业经理查找并共享有关房屋、房地产、抵押贷款和房屋装修的重要信息”。

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通常,购房者依赖信息不全、不完善的中介,会导致使自己处于不利地位的各种结果。Zillow为购房者和租房者提供了搜索由代理商和业主列出的超过1亿套房屋的数据库的清单(包括不可用住房和“业主待售住房”),以便全面了解市场价格和可用性。

  • 在美国,超过80%的家庭在Zillow上浏览过,在2018年第三季度,该公司在其应用程序和网站上的网络流量达到了超过1.95亿独立用户的峰值。

  • Zillow 96%的收入(约13亿美元)来自销售广告、CRM工具和合格的潜在购房者销售渠道的房地产代理。

正如Van Alstyne等人所述,Zillow利用网络效应来控制美国住宅市场的生态系统。当用户数量增加时,会观察到指数效应,这会产生更多的信息和广告收入,从而使产品面向更广泛的代理商,买家和卖家。随着这一周期的持续,将继续增加用户数量,信息和广告收入的增。

尽管Zillow和其他在线房产经纪人取得了持续的成功,但他们的商业模式最近受到了一批新的PropTech 2.0公司的威胁,这些公司(正如我们的2017年报告所预期)通过利用城市大数据和人工智能驱动越来越精确的自动估价模型(AVM),既上市又购买房产。

他们的机器学习提议被称为”iBuyers”,它迫使Zillow的策略发生了改变,最近推出的Zillow即时报价(Zillow Instant Offer),基于其专有的AVM”Zestimate”,使用户能够实时查询美国任何住宅的市场价值。

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iBuyer领域的美国市场领导者包括Opendoor和OfferPad,前者最近获得了独角兽的地位,这要归功于软银远景基金4亿美元的投资。

这些公司通常会在7天内保证要约价格和房产的快速完成。并且计划在小规模翻新后以更高的价格转售,以进一步最大限度地提高利润率、销售费用和买方费用,同时收取约为房产价值7%的服务费。排名前四的iBuyers(Opendoor、Zillow、Offerpad和Redfin)在2019年将其集体市场份额翻了一番,总交易量达到60000笔,购买房屋的支出超过87亿美元,即平均购买价为26万美元。

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来源:DelPrete, 2020

这些公司的预期吸引力超出了即时报价,因为它们声称利用技术的力量来提供卓越的客户体验

  • 利用物联网,Opendoor允许潜在的住宅购买者在一天中的任何时间都能享受无人陪伴的观看。一旦通过他们的应用程序注册,地理定位技术将引导个人进入物业,然后再通过电子门锁进行远程访问。通过安装运动传感器以及客户端的移动电话位置数据,可以启用远程安全监视系统,并实时发布有关观看次数以及兴趣级别的透明需求统计信息。

  • 人工智能还被用于在房地产上市之前识别潜在的卖方。通过有针对性的营销策略,公司正在减少营销所需的时间,并收取销售代理佣金。

  • 此外,人工智能有助于确定在iBuyer购买时可用的最佳资本市场结构,从而促进随后将物业捆绑到投资组合中,优化其债务融资选择。

美国iBuyers的成功,以及英国的Nested and Proportunity和意大利的Casavo等公司的持续崛起,表明AVM正在缓慢改变住宅房地产的交易方式,并且随着当前数据的激增,它们将变得更加强大和准确。

美国iBuyer每年的房屋总购买量

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来源:DelPrete, 2020

这,正是对通过本地代理买卖住宅物业的传统模式的威胁,也正是拥有最准确AVM的企业的获利空间。

市场参与者已经开始效仿。如前所述,Zillow在2018年第二季度将有争议的业务转移到了iBuying业务——之所以引起争议,是因为Zillow Offer将成为其主要客户房地产代理商的直接竞争对手。

全新的改良版Zestimate利用机器视觉的力量扫描物业照片,并识别高低端的固定装置和配件,从而相应地调整估价。对于挂牌出售的房屋,目前的错误率不到2%,这意味着所有Zestimates的一半都落在房屋最终售价的2%之内。

美国iBuyer竞争优势比较

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对iBuying商业模式的批评者援引了在不可预见的市场低迷时期持有大量股票所涉及的风险。在这种情况下企业的表现如何,尚待观察。

共享所有权和股权贷款

提供私人共享所有权计划的初创公司包括StrideUp、Unmortgage、HoP、Heylo Housing、Your Home、ZeroDown等。这些是私有市场共享的所有权产品,通过这种产品,购房时不使用任何债务,而是少数股权所有者(也是占用者)与特定资本来源或资本池共同投资,资本池反过来收取租金。这对于存款不足的房主很有用,但在低端市场,政府帮助购买股票贷款的作用已经被削弱。

我们还看到了股票贷款提供商的出现,例如Ahauz、Proportunity等。这些机构将提供现金以弥补存款短缺,换取少数股权。共享所有权和股权贷款产品都很难实现规模化,尽管有些公司已经设法筹集到了A轮风险投资资金。

尽管有了这些创新的金融工具,住宅租赁市场的最大转变或许是文化上的。随着共享经济的兴起,“共有”的泛滥随之而来,而共生活当然也未能逃脱这种现象。我们将在下一篇中进一步讨论这个概念。

商业地产

对商业地产估值的要求明显不同,许多人认为准确的AVM将难以实现。但是,GeoPhy网站声称,其当前模型的平均绝对预测误差为7.9%,这意味着其平均预测资产价值比最终交易价格高或低7.9%。

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当前最接近即时购买商业资产的是通过房地产拍卖网站。像BidX1和Clicktopurchase这样的公司的运作方式与传统的房地产拍卖完全相同,但是在邀请相关方进行远程竞标之前,他们会使用互联网来推销房地产并托管所有相关的法律文件。41%的BidX用户是通过智能手机实现的。

Rightmove已经认识到这一发展,该公司目前正在Rightmove网站上试用Clicktopurchase技术,此举引起了业内人士的关注,并为在线经纪行业的紧张局势提供了证据,因为人们认为需要在iBuyer中断的威胁下进行创新。

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04 即时抵押

拥有准确确定房产价值的能力还可以帮助抵押贷款机构和银行确定他们愿意贷款的金额。与传统的资产评估相比,使用AVM的优势在于,它可以降低评估资产所需的成本和时间,而且不会带来偶尔的与自找评估师相关的欺诈风险。

Zoopla房地产评估报告功能的数据提供者,英国公司Hometrack也正在将其AVM出售给抵押贷款机构。Hometrack的网站上指出,英国15个最大的抵押贷款机构中有12个使用了所有主要评级机构认可的AVM,以“在不增加风险的情况下,让贷款人以更低的成本和更快的时间获得贷款” 。

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在此基础上,英国HM土地登记处(Her Majesty’s Land Registry)正在探索如何促进即时抵押贷款的发展,作为其数字街计划的一部分,以探索地理空间技术如何改善土地购买和登记过程。尽管他们没有内部开发这一想法,但目标是了解技术上可行的方法,并对工程数据系统进行逆向工程,以便在流程的早期从正确的来源获取正确的信息,从而促进更为简化的购房流程。土地注册处愿意与任何具备即时按揭能力的人士合作,这将增强任何以按揭贷款为基础的系统的实力和准确性。

Kurilyak编制了一份数据驱动技术在住宅房地产业内进一步潜在应用的清单,其中包括自动承保,预测完成购房的预期时间,报告生成等。

05 商业地产数据

本报告强调了数据的重要性,特别是在使用机器学习模型改进分析以及由此产生的破坏性业务模型方面。只有当标准化、准确、实时的数字数据可用时,商业地产行业才会受到真正的干扰,而最先达到关键点的机构将占据非常强大的市场地位。

随着大量数字数据的存在,增强了机器学习和AI应用程序。例如,Skyline.ai与房地产组织合作,目的是建立由AI增强的投资工具。Proda使用AI提取和更新非数字租赁计划,否则将手动重新键入这些计划。

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CoStar Group是一家上市公司,是由CoStar研究平台、Apartments.com、LoopNet和许多其他房地产平台组成的集团。该公司的市值超过210亿美元,比WeWork更具价值,每月浏览量近十亿次,已成为商业地产的研究和上市工具。但是,他们的数据是通过模拟格式收集的,许多研究人员经常致电企业以获取线索、信息和最新的市场数据。这与CoStar新兴的数字数据驱动竞争对手VTS相反。

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财务和租赁管理软件平台VTS能够通过激励用户输入私人现金流信息来换取其大量数据,以换取提供增强的业务会计体验的回报。

他们的首个匿名聚合数据产品是以MarketView的形式,于2019年初推出。

该平台每天更新,为同意将其资产或投资组合绩效数据贡献给现有池的用户提供对行业基准和市场趋势的近乎实时的洞察,从而进一步加强产品的准确性。

VTS与Hightower的合并,是两个基于云的租赁和投资组合管理数据平台的3亿美元的合并,证明了PropTech并购可以实现的好处,包括通过成本节约提高市场份额和效率。合并产生的协同效应包括超过28,000名房地产用户的客户群和超过70亿平方英尺的投资组合。

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结合两家公司的主要投资者基础,包括黑石、OpenView、Bessemer Venture Partners和Thrive Capital的数据,可以获取更多的资本。此后,VTS继续与相应的数据提供商CompStak建立合作伙伴关系,并在为英国市场打下基础的同时,已经为美国三分之一的商业市场提供服务。

一旦规模化使他们能够从洞见转向预测,他们继续积累的数据的真正价值将变得显而易见,从而为实现商用AVM提供了一种可能的途径。

“数据是新的石油”这句流行语在商业数据经纪人世界中再明显不过了。与政治领域一样,最近针对这种“石油”进行了许多战争。2016年12月,CoStar成功起诉当时的主要竞争对手Xceligent侵犯版权。自CoStar对Xceligent提起诉讼以来的34个月中,其股价已从183美元/股上涨至572美元/股,涨幅近两倍。

最近,CoStar以4.5亿美元收购了酒店数据提供商STR,而VTS则收购了零售经纪营销平台PropertyCapsule。两家企业赌注很大。房地产数据垄断者有可能出现吗?

06 法律程序和PropTech

法律技术正在支撑和改变许多房地产交易(销售和租赁)过程。除了通过智能合约加速交易的机会(见下文07节)之外,LegalTech的其他发展还包括租赁信息提取和基于云的数据室。Proda等公司也在使用AI来数字化租赁计划。

租赁信息提取

当前,房地产行业受到未标准化的租赁文档和不可互操作的软件系统中不同数据格式的困扰。然而,人工智能与机器学习协议相结合的发展,产生了一种新的图像识别软件,能够识别手写和扫描文档中的特定数据集。这些软件系统提取相关数据,以填充能够在自动化系统中使用的数字化数据库。机器比人类更强大的处理能力也使它们能够在很短的时间内处理大型数据集,从而简化了这项原本艰巨的数据输入挑战。

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在房地产交易中,Leverton,Kira和HighQ等软件平台已广泛使用。这些程序被教导从扫描的纸质文档中提取、编译和数字化所有相关数据。但是,这些系统的准确性和容量仍需要改进。由于没有使用标准的行业范围语言或租约格式,因此有许多离群值是自学技术以前从未遇到过且无法破译的。目前,这些租赁数据提取平台还难以与整个房地产业和房地产业的其他常用软件系统连接。

基于云的数据室

数据室是将交易双方与交易及其顾问联系起来的单一门户,并且在商业交易中具有明确的应用程序。云计算的进步使数据室成为可能,从而使客户和顾问无需昂贵和复杂的内部硬件。在使用API的基于云的数据室内,可以在参与事务的各方之间共享信息。

07 房地产交易

为了追求效率,必须要确保用于房地产登记和转让制度是透明、安全和快捷的。那些最有能力利用高质量的土地管理和转让而带来的经济和社会效益的经济体,拥有简单的快速程序、较低的转让税、固定的登记费、数字登记和行政程序时限。

PropTech有能力提高市场透明度、流动性并降低交易成本。这将对投资资产的价值产生积极影响。在试图将自身嵌入交易流程的新兴技术中,数据和流程的数字化显而易见。

在其最雄心勃勃和激进的时代,科技界将一个记录房地产所有权和交易的单一分布式系统(区块链世界)作为最终解决方案。然而,我们很容易期望过高。区块链世界可能还有十年的时间,除非得到监管部门的授权和/或行业组织的支持,否则可能永远不会发生。

在当前的房地产市场,很少在发现未披露的缺陷时对购房者进行保护,无论是所有权保险还是前期结构调查。因此,买家委托律师进行长期的尽职调查,为预售信息提供可信的“担保”,避免支付过高和不必要的责任。快速的房地产交易还有一段路要走。

英国的延迟转让

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资料来源:New Statesman,2018年

房产护照

房产护照的想法很简单:将与单个财产有关的所有信息存储在其独特的数字数据文件中,由业主、租户或实时技术维护,并与所有权一起转让。提供一个开放的、可访问的、单一的、最新的、标准化的财产信息库,可以解决交易流程延迟的许多问题。

英国房地产联合会(British Property Federation)和Future Cities Cataplot 将建立房地产护照作为促进房地产业创新的关键驱动力之一:

“这将是一个数据标准,用于在整个房地产生命周期内以及为不同用户生成和维护核心信息,其中可能包括核心资产、财务和建筑绩效信息,并可能建立在最近的BEIS智能系统和灵活能源系统标准咨询的基础上。我们建议房地产行业和政府共同努力,设置具有通用数据标准的房地产护照以获取核心信息。”

许多人相信,任何这样的系统都将随着区块链技术的规范化而实现,为所有建筑信息和链接提供单一不变的存储库帐户。“区块链与房地产之间的关系尚未在实践中得到证明。预计将以登记交易流程和房地产(资产)的DNA护照的形式进一步发展。”(Veuger,2018年)。

尽管区块链提供了房产护照中所含信息的透明性和可审核性,但它并不是创建房产护照必不可少的技术。Dijkstra建议在未来的交易过程中不可避免地要创建牢固、可信赖和可靠的建筑物数字标识,但是数字化并不需要区块链。

与许多新技术息息相关的房产护照,结合官方土地登记处所有权文档和来自物联网和建筑信息模型等技术的其他“智能建筑”数据,可以创建功能齐全和资产的权利的“数字孪生”。致力于类似解决方案的公司包括Architrave、Chimni、Home Owner’s Passport、Nimbus Maps、 Orbital Witness、Property Made Liquid、Property LogBook、Search Acumen以及Sprift。

在最乐观的人看来,一本完整的房产护照可确保转售时要价更高,从而为业主提供保持信息正确和最新的动力。但是,剩下的关键问题是:我们如何保证护照中包含的信息是准确、可信赖的?Saull and Baum得出结论,任何房产护照都必须附有保险支持,以避免重复的尽职调查并最大限度地提高流动性。

智能合约

“智能合约”是能够监视、实施和执行协议的一段计算机代码的名称。智能合约与分布式分类账技术相结合,可能是彻底改变房地产交易的一种方式。例如,一旦所有合同都已数字化签署、交换和确认之后,智能合约就可以将资金从买方转移到卖方,同时将买方注册为新的房地产所有权人。Deloitte(2017)假设了新的区块链房地产交易模型,如下图所示。

区块链在商业交易中的适用性

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资料来源:Deloitte,2017年

瑞典初创公司ChromaWay和美国初创公司Propy正在试点以住宅为中心的智能合约,但同时也促进了跨境交易。2019年3月,来自五大洲、23个主要房地产市场的Ashurst、Baker McKenzie、Barclays、Clifford Chance、AXA XL和苏格兰皇家银行等知名机构人员首次参加了全球区块链房地产交易,由Instant Property Network促成。

“在试验中进行的第一笔交易从头到尾只花了36分钟,因此证明了当参与者以协作的方式一起工作时,该过程确实可以变得更加智能,简单和快捷。 ”

——Instant Property Network声称

我们毫不怀疑区块链技术有能力在36分钟内执行转移,但是它进入市场的关键因素将是要求“参与者以协作的方式共同工作”。Saull和Baum充分探讨了采用新兴交易技术所面临的困难,其中区块链扮演着关键角色。

在本报告中,详细介绍了采用区块链的众多运营、法规和社会障碍(其中包括缺乏标准化、数字化的房地产数据,用户的临界数量以及缺乏现行的的监管框架),目前尚无清除障碍的明确方法。

数字制图

鉴于发达市场中的大多数土地登记处都是非数字的,并且/或者(例如在英国)基于“一般边界”原则,私营部门的创新能否激励所有土地所有者准确地数字化其土地所有权并商定边界?是否将有足够的政府预算来应对可能激增的纠纷?法律和房地产专业人士是否会找到一种来创建所有权记录数字化的制度方法?您和我是否会通过负责维护我们的房产数据来实现民主化?

Saull和Baum得出的结论是,所有这些问题的答案都是一样的,即技术的能力将轻易超过系统使用它的能力,而根本性的改变却是缓慢的。

08 众筹和点对点贷款

民间筹资仍然是一项至关重要而困难的活动。筹集股本可能很吸引人,但这通常比债务更费时。因此,我们可以观察到以技术为主导的创业活动在股权融资中的作用。房地产众筹吸引了年轻企业家和中小企业开发商的创造力。

众筹有可能解决财务能力较弱的买家的资本需求问题,也有可能消除地域障碍。降低投资者的最低交易规模,应扩大潜在的买方基础和可用资金池。

集资者——Brickvest、Property Partner、Capitalrise、Property Crowd、Property Moose、Piggyback以及Mashvisor,用后者有些令人鼓舞但又充满希望的话来说,他们声称“让普通人成为精明的个人投资者,以有利可图的房地产投资和租金通过即时汇总房地产数据的在线平台进行战略决策”。

越来越多的新GP平台(例如,Cogress或Shojin)使用自己的众筹解决方案作为零售分销渠道来为单一房地产投资和开发提供资金。单一物业不受监管,因此零售众筹与受监管的投资管理业务相冲突的结果尚不清楚。根据平台的建议,用于更复杂的投资的机制涉及将散户投资者分组为一个有限合伙人。这些平台的专业人士是否能证明良好的建议,目前尚不清楚。

2015-2017年年度量,欧洲另类金融

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资料来源:Cambridge Alternative Finance

债务众筹和抵押贷款平台,包括Trussle和先驱点对点房地产借贷平台LendInvest也已到位。截至2016年,房地产众筹已为美国125家公司筹集了35亿美元,约占全球众筹资金筹集额的10%。但是,自那时以来,众筹和点对点贷款市场出现了几次失败,并且没有任何实际规模。

2017年,房地产众筹占欧洲另类金融融资总额的8%,即2.59亿欧元。鉴于仅英国的房地产交易在典型情况下一年就达到约为500亿英镑(占全球市场的10%),众筹的份额估计就占了所有筹集资金的0.1%到0.25%之间,但尚未取得巨大成功,这在一定程度上可以从房地产合作伙伴或Brickvest等许多先驱公司的失败或裁员中看出。

09 房地产代币化

如果可以将房产分割成较小的部分,这样任何人都可以拿1,000英镑进入房产交易,那就太好了。一两年后,为什么不使用手机把1000英镑换成1100英镑,瞬间收费不菲?这更多是代币化的承诺——许多内部人士将其定义为用基于区块链的标记表示资产的部分所有权权益的过程

房地产代币化的好处

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资料来源:麻省理工学院(2019)

代币化的承诺是否能现实?它能变成多大?Baum 研究了目前可用于分割实际资产所有权和在代币化或分割单位中创建活跃二级市场的机制。代币化的一个辅助用途侧重于建筑用途,而不是所有权——所谓的公用事业代币与房地产非常相关,混合所有权/公用事业代币也很有趣。

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房地产缺乏流动性。如果房地产资产易于组合或分割,那么这肯定会改善典型房地产投资组合的风险收益特性,同时典型资产的流动性也会增加。但是,尚不清楚是否所有市场参与者都将提高流动性视为没有价格的积极收益。

房地产资产可以通过多种方式(或已经)拆分/分割为多个组成部分。其中包括在几个法人之间分割永久所有权;在物理上对建筑物进行细分(垂直,水平或两者兼有之,包括阶层所有权);建立分时结构;建立租赁权益和转租赁权益;分期付款,这是一个术语,用来指在不同的人之间分割从一项资产获得收入的权利;以及联合贷款。

历史上有几个失败的房地产分拆计划的例子,包括现代众筹平台。伦敦的国际房地产证券交易所(IPSX)于2019年启动,是这一领域最新的大规模创新尝试,它将一家地产公司的股票作为交易的分拆投资。第一座IPSX大楼于2020年1月在平台上上市。

影响或限制分割的关键问题是对整个未分割资产的控制。如果将物业分为1000个部分,谁来支付屋顶维修费用?谁为电梯维护付费—包括较低楼层的电梯维护费用吗?当整体的价值大于部分价值之和,某个人拒绝出售时,会发生什么?

通过中间结构对房地产进行标记

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资料来源:Hoffman,2019年

中间所有权(例如单一资产产权公司)原则上可以解决这些问题。此解决方案被用于房地产联合贷款、债务和资金。

在众所周知的普通法或法规框架内,有四种结构用于标准化管理者/投资者关系。这些是公司(包括简单的合资企业,在美国是有限责任公司)、合伙企业(包括有限合伙企业,有限责任合伙企业)、信托和(在德国)KVG,这是由KAGB法律定义的受监管合同。

据称,数字代币化将是一个更好的解决方案。希望通过进入数字世界,推广者可以避免监管、避税降低费用、实现脱中介、加快交易、避免提供公开信息、利用区块链的效率并启用加密货币交易。

安全或投资代币与公用事业代币之间存在差异。证券代币可以分为股票代币(相当于传统股票)和债务代币(相当于债券的区块链)。另一方面,实用代币为持有者提供特定服务的权利,例如建筑访问、会议室使用、云存储等。

安全代币将受到监管。由于新加坡,瑞士,利希滕斯坦,卢森堡和许多其他规模较小的政权使得吸引新业务变得尽可能容易,监管套利尚有空间。

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连接区块链和房地产绝非空想。但是,证明数据数字化所需的工作需要加快交易速度,因此建筑物的使用,如安全通行证、电力使用、会议室等已经被分割开来。与简单的所有权代币化相比,其意义更大。

像以往一样,严峻的考验在于经济学。建立有效的代币化平台需要多少资本投资?与传统的细分相比,运营和交易成本将是多少?对产品会有什么需求?是否有足够的交易速度来摊销开发成本?

显然,对所有权的数字表示形式的不必要限制正在消除,但主要的监管限制仍将存在。单一资产代币化的数量很少(例如,AspenCoin)。但是,传播所有权更广泛地需要一个中间结构——公司、合伙企业或信托。这可能会将投资(一种安全代币)投入监管的世界。在那里有更多基金代币化的例子。

房地产基金的代币化是所有房地产代币化工作中最自然的。房产基金已经具备适当的法律形式,投资者基础已经分拆。并且信托或有限合伙已经通过公司结构或REIT建立了基金投资者的合法权益。

另一方面,要成功地对单个资产进行标记,就需要为单个资产中的单位创建一个未经测试的市场。它需要对平台或发起人(可能是一个初创企业)有信心,它需要对区块链技术的信念,并且需要将资产转换为公司结构或REIT、信托或有限合伙制中,以便股票、信托或合伙单位可以交易。市场专家预计这些工具的买卖价差很大,大大限制了它们的流动性,并且交易价格低于面值。是否真的有足够的有效需求来购买建筑物中的单元,以证明这笔费用合理并克服未经试验平台的风险?

目前还没有“官方”记录表明,近期房地产代币化的尝试是成功还是失败。在2019年11月的FIBREE / CBRE /Oxford调查中,有54位受访者,其中21位完成了全面调查。在下表中,我们列出了17个成功或正在进行的代币发行:9个是基金;其中7个是单一资产,全部涉及REITS等中间法律结构;一个是债务。更多的项目正在筹备中,但也有一些失败。

房地产代币化

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资料来源:FoRE / CBRE /FIBREE

未来的代币化机会包括结构性融资;基金交易平台和混合(公用事业/安全)代币。标记化结合了两种截然不同的动作。房地产资产的民主化或分散化是一个乌托邦式的梦想:对散户投资者而言,单一房地产资产的代币化(在我们看来)不太可能获得显著的增长势头。然而,使用区块链技术管理所有权登记是一种很好的经济手段,并且很可能会被及时采用。

最好投资于区块链支持的解决方案,以实现具有经济优势的创新,并证明其有需求(如资金),而不是冒着因误用技术而削弱技术吸引力的风险。有许多坚定的支持者和几个例子说明了这项技术的潜力。为了更快地发展,市场需要更广泛地采用和理解这些新产品的优点和挑战,并且监测和报告新的发展。代币化为房地产投资市场提供了令人兴奋的可能性。但是,它尚处于开发的早期,房地产应用程序的开发和接受还需要时间。

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