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中国股市有REITs型股票吗(中国版REITs究竟有何不同)

【每日谈】股票批量涨停,中国版REITs究竟有何不同?

脱水新栏目。

脱水的宝宝们:大家好!这是我们新栏目【每日谈】的第一期,讲讲关于“旧改”的来龙去脉。

在这个栏目里,我们将摒弃A股市场里的尔虞我诈、故弄玄虚。

每天只挑选一个当前最热门的主题,为你抽丝剥茧,讲清前因后果。

不是荐股,也不是吹票,只是希望让每一笔投资都更有逻辑。

每天10分钟,不见不散。让我们一起回归初心,还原本质。

五一期间,证监会与发改委联合下发《关于推进基建REIT试点相关工作的通知》,我国公募REITs正式破冰。

REITs的推出,将是继“城投平台”、“PPP”、“专项债”之后第四大投融资模式的创新;对于建筑板块的影响将不亚于“四万亿”、“一带一路”、“PPP”。

今日REITs板块中,光大嘉宝、电子城、海航投资纷纷两连板,市场热情被点燃。

中国股市有REITs型股票吗

昨天,脱水君第一时间就发出了信号。相信在选股宝APP上订阅了脱水研报的读者都收到了推送。

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1、为什么在这个时间推出基建REITs?

基建增速历史新低,紧急盘活百万亿存量

2019年基建投资(全口径)增速仅3.3%,自2008年至今增速处于历史低位。

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我国目前已经积累了百万亿量级的存量基建资产,REITs相当于提前变现存量资产,反哺短期融资需求

目前传统基建累计投资规模达128万亿元。券商人士认为,若地方政府将存量盘活后的资金用于基建再投资,则在5%资产证券化假设下约可撬动32万亿投资;在3%资产证券化假设下约可撬动19万亿投资。

地方政府缺钱REITs紧急输血

地方政府是基建的投资的主力,但目前地方政府很缺钱。2018年,我国政府杠杆率为49.8%,在考虑隐性负债后,总债务规模达GDP的81.5%,处于中等偏上的水平。

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2、什么是基建REITs?

和股票基金有点类似

REITs是不动产投资信托基金,简单类比股票基金,很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资“不动产”。

操作上,先把把有稳定现金流的基建项目进行“IPO”,然后把不动产的权益分成一小份一小份的,可以用来买卖。

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高收益,低风险

参考海外的经验,分红率比较高,一般基建项目的收益的90%以上要用来分红,这就导致优质项目的回报率比较高,远高于无风险利率,一般在6-12%。

重资产转变为轻资产模式

REITs把重资产做成轻资产,避免承担过高的财务杠杆,财务风险,这才是REITs最大价值。不只关注资金成本,商业模式的转换比资金成本更重要。

同时,从重资产转变为轻资产的发展模式,估值体系将发生改变,市盈率可能会有爆发性的发展。

以中国交建为例,如果特许经营权资产全部以REITs出售,则其归母净利润增厚约64亿元。

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3、复盘美国,中国版REITs有何不同?

①全球泛基础设施REITs高达30%

从全球7大REITs市场看,泛基础设施REITs包含通讯铁塔、能源管道、码头、数据中心和物流设施等,占比大致为30%;其中,美国基础设施REITs占比约为15%,泛基础设施REITs占比约为35%。

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中美两国基建REITs项目占比不同

美国REITs项目结构中,多元化、公寓、基础设施项目占比较高。

而仔细对比文件,我国这次试点未提及商业地产,而优先支持基础设施项目,鼓励信息网络等新型基础设施,作为重点方向。下文中会详细说明。

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更高的安全性

IPV6中的加密与鉴别选项提供了分组的保密性与完整性,极大的增强了网络的安全性。

4、“中国版”REITs三个重点受益方向

本次基建REITs试点文件重点提及:优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目;

鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。

对比海外,“中国版”REITs中,仓储物流、环保及公共事业和信息网络建设三个重点。同时,建筑企业也大幅受益。

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①不动产行业:物流仓储、产业园区重点、商业地产可期

涉足不动产资产管理机构、工业不动产(物流仓储、产业园区)等方面的企业或受益,其中物流仓储是重点。同时本次不含商业地产,但商业地产或是可期待的未来;

对比中美同类型资产间的资本化率发现,目前我国物流地产资本回报率且与美国差距较小,酒店资本化率次之,但与美国差距较大。

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②信息网络:IDC成新基建主攻方向

IDC资产作为“数字世界的商业地产”,主要依赖于机柜租金收入,现金流入相对稳定。REITs模式有助于提升融资能力,改善资产流动性,从而有助于互联网数据中心(IDC)企业持续扩大机柜规模。

目前美国市场上市IDC企业共5家,合计市值超过1000亿美元,且均采用公司型REITs架构运作。

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以EQIX为例,在2015年成功转型公司型REITs之后,借助融资便利,公司资本开支自2016年开始快速增长,并带动2016、2017年营收分别增长33%、21%。

③环保及公共事业:未来重点升级补短

当前我国水电热气及环保治理市场已趋于饱和,例如:高污水处理、自来水普及、垃圾无害化等细分行业。

未来更多的资金将流向行业“升级”与短板补足方向,具体有城镇污水提标改造以及固废危废处理行业。

REITs有望助力运营类企业盘活资产,拓展融资渠道。

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④建筑:无形资产占比较高的建筑、交运企业

上文中提到基建REITs有助于上市公司减债促周转、带来收益多样化以及提高估值好处,而基建REITs项目的底层资产通常为“使用者付费”类项目,因此需要重点关注企业资产负债表中无形资产科目(注:长期应收账款通常对应政府付费项目)。

建筑、交运板块中,无形资产/总资产比重较高的公司有四川路桥、中国电建、北新路桥、中国交建。

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以中国交建为例,假设其特许经营权资产全部以REITs出售(财务费用减少、折旧摊销减少、同时相关运营利润亦减少),则其归母净利润增厚约64亿元,占2019年中国交建归母净利润比例约为31%。

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脱水君将以上干货进一步简化,整理出基建REITs受益行业及相关公司,限时放送。

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